تحلیل همبستگی بین بازار سهام و بازار مسکن در تهران
این مقاله به بررسی تأثیر دارایی‌های جایگزین مانند طلا، ارز، سهام، و سپرده‌های بانکی بر بازار مسکن در تهران می‌پردازد. با توجه به نوسانات بازارهای مالی و محدودیت‌های موجود در جذب نقدینگی، سرمایه‌گذاری در مسکن به عنوان یکی از ابزارهای اصلی حفظ ارزش دارایی‌ها در این شهر بزرگ و اقتصادی مطرح می‌شود. این پژوهش با استفاده از داده‌های فصلی و نظرات کارشناسان، تلاش دارد سهم مسکن از سرمایه‌گذاری را در دوره‌های رونق و رکود تحلیل کند. مسکن در تهران به عنوان یکی از کلان‌شهرهای ایران، نقش کلیدی در توسعه اقتصادی و اجتماعی دارد. این بخش نه تنها از نظر اقتصادی و اجتماعی حائز اهمیت است، بلکه با ایجاد اشتغال و ارتباط با سایر بخش‌های اقتصادی، به عنوان ابزاری مؤثر برای تحقق سیاست‌های اقتصادی شناخته می‌شود.
در شرایط کنونی ایران که بازارهای مالی با عمق کم و ظرفیت محدود برای جذب نقدینگی مواجه هستند، گزینه‌های سرمایه‌گذاری متعددی از جمله سپرده‌های بانکی، سهام، ارز، طلا، سکه و مسکن برای حفظ ارزش دارایی‌ها وجود دارد. از آنجایی که مسکن تنها یک شکل از دارایی است، نوسانات در سایر بازارها می‌تواند بر تقاضا و سرمایه گذاری در مسکن تأثیرگذار باشد. این پژوهش به روش توصیفی-تحلیلی انجام شده و هدف آن بررسی کاربردی است. داده‌های مورد استفاده شامل اطلاعات فصلی از ترازنامه بانک مرکزی، شاخص‌های اقتصادی و آمار فعالیت‌های عمرانی بخش خصوصی می‌باشد. برای دریافت نظرات کارشناسان و متخصصان حوزه مسکن در تهران، از روش دلفی استفاده شد که در آن 20 نفر از متخصصان به صورت مجازی و از طریق پرسشنامه مورد پرسش قرار گرفتند.
نوسانات بازارهای مالی و بازدهی سرمایه‌گذاری در مسکن تهران
تحلیل داده‌ها با استفاده از آزمون کوواریانس چند متغیره، مدل میانگین واریانس و روش خود توضیحی با فواصل توزیع (ARDL) انجام شد. بر اساس یافته‌های این پژوهش، بین بازارهای مسکن و بازارهای موازی در تهران رابطه معناداری وجود دارد. نتایج نشان می‌دهد که بازده مسکن بیشترین ضریب همبستگی را با نرخ ارز و کمترین ضریب همبستگی را با نرخ سود سپرده‌های بانکی دارد. این یافته‌ها حاکی از آن است که نرخ سود سپرده‌های بانکی به عنوان یک دارایی رقیب نتوانسته نقش مؤثری در میزان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن داشته باشد. این امر ممکن است به دلیل عدم جذابیت بازده این سپرده‌ها در مقایسه با سود بالقوه مسکن باشد.
نوسانات در بازار سهام و نرخ ارز نیز بر سرمایه‌گذاری در مسکن تأثیرگذار بوده‌اند، به طوری که بازدهی منفی با مسکن نشان‌دهنده رابطه جانشینی بین این دارایی‌ها است. به عبارت دیگر، افزایش نرخ ارز و سهام معمولاً با کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در مسکن همراه بوده است. این رابطه نشان‌دهنده تمایل سرمایه‌گذاران به انتخاب دارایی‌هایی با نقدینگی و بازدهی متغیر است. سهام با بازده 40.43 و ریسک 58.09 به عنوان دارایی‌های نوسانی شناخته می‌شوند که در دهه‌های اخیر نوسانات زیادی را تجربه کرده‌اند. مدل کوتاه‌مدت پژوهش نشان می‌دهد که ضریب متغیر شاخص قیمت سهام در سطح اطمینان 95% منفی و معنادار بوده و تأثیر منفی بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دارد.
تأثیر نوسانات قیمت سکه و ارز بر بازار مسکن تهران
اثر نرخ ارز با چهار بازه مثبت و معنادار نشان‌دهنده تأثیر آن بر بازار مسکن است، اگرچه در سطح بی‌معنی باقی مانده است. قیمت سکه نیز با تأثیر مثبت و ضریب 2.03 در کوتاه‌مدت نشان‌دهنده تمایل به سرمایه‌گذاری در مسکن در دوره‌های افزایش قیمت سکه است. نرخ سود سپرده‌های بانکی، به رغم تأثیر معنادار کوتاه‌مدت، تأثیر قابل توجهی بر سرمایه‌گذاری مسکن نداشته است. با این حال، با توجه به رابطه تعادلی بلندمدت بین متغیرهای تحقیق، نتایج نشان می‌دهد که کشش سرمایه‌گذاری مسکن نسبت به نرخ ارز 0.28 و نسبت به شاخص قیمت سهام 0.21 است. شاخص‌های قیمت سکه و نرخ سود سپرده‌های بانکی نیز به ترتیب با ضرایب 0.11 و 0.09 بر سرمایه‌گذاری مسکونی تأثیرگذار هستند.
تحلیل نتایج نشان می‌دهد که افراد با سطح درآمد پایین و تمایل به ریسک‌گریزی بیشتر، سرمایه‌های خود را به سپرده‌های بانکی اختصاص می‌دهند. این نوع سرمایه‌گذاری به دلیل بازدهی کم و امنیت نسبی آن برای این دسته از افراد جذابیت بیشتری دارد. از سوی دیگر، بازار سهام علی‌رغم بازدهی بالاتر نسبت به سایر بازارها، با ریسک بالاتری همراه است. این موضوع نشان‌دهنده آن است که سرمایه‌گذاران در شرایط مختلف اقتصادی، دارایی‌های مختلفی را به سبد سرمایه‌گذاری خود اضافه می‌کنند. در دوره‌های رکود مسکن، گرایش به سرمایه‌گذاری در بازار سهام افزایش می‌یابد و در مقابل، در دوران رکود بورس، تمایل به سرمایه‌گذاری در مسکن افزایش پیدا می‌کند. روند تمایل سرمایه گذار نشان‌دهنده رابطه جانشینی بین مسکن و سهام در سبد دارایی‌ها است.
مدیریت نقدینگی و نقش آن در پایداری بازار مسکن تهران
رونق بازار مسکن نیز با افزایش انگیزه‌های سرمایه‌گذاری در این بازار همراه بوده و باعث جذب وجوه بیشتر به این سمت می‌شود، که این امر با تأثیر مثبت و معنادار نرخ ارز بر سرمایه‌گذاری مسکونی همراه است. در مورد قیمت سکه، نتایج تحقیق نشان می‌دهد که این متغیر در الگوهای بلندمدت و کوتاه‌مدت تأثیر معناداری بر سرمایه‌گذاری در مسکن نداشته است. این عدم تأثیرگذاری می‌تواند به دلیل ثبات نسبی قیمت سکه و سودآوری پایین آن نسبت به مسکن باشد. سپرده‌های بلندمدت بانکی نیز به دلیل نرخ‌های ثابت و پایین خود، نتوانسته‌اند به عنوان رقیب قابل توجهی برای بازار مسکن عمل کنند و نقش محدودی در نوسانات سرمایه‌گذاری مسکن ایفا کرده‌اند. ضریب نرخ ارز در تمامی مدل‌های برآورد شده، علامت مثبت داشته و نشان‌دهنده تأثیر آن بر بازار مسکن است.
اگرچه در کوتاه‌مدت این تأثیر ممکن است به دلیل انگیزه‌های سفته‌بازی باشد، اما در بلندمدت و بر اساس تئوری پرتفوی دارایی، این رابطه پیچیده‌تر بوده و نیازمند تحلیل‌های بیشتری برای تبیین کامل آن است. در تهران، به عنوان یکی از بزرگ‌ترین و پرجمعیت‌ترین شهرهای ایران، تحولات در بازار مسکن و سایر بازارهای دارایی تأثیرات گسترده‌ای بر الگوهای سرمایه‌گذاری داشته است. با توجه به اهمیت مسکن در اقتصاد تهران و تأثیرپذیری آن از نوسانات سایر بازارها، ضروری است که سیاست‌گذاران اقتصادی به ایجاد ثبات در بازارهای مالی و ارائه ابزارهای مناسب برای مدیریت نقدینگی توجه کنند. توسعه بازارهای مالی عمیق‌تر و افزایش شفافیت در بازار مسکن می‌تواند به جذب بهتر سرمایه‌ها و کاهش نوسانات کمک کند.
دیدگاهتان را بنویسید